Čo je hypotekárny úver?
Hypotekárny úver je dlhodobý úver poskytovaný hypotekárnymi bankami. Je vždy zabezpečený tuzemskou nehnuteľnosťou, s lehotou splatnosti od 4 až 30 rokov.
Účely hypotekárneho úveru
Takýto úver môže byť určený na financovanie:
- nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti – napr. byt, dom či stavebný pozemok
- výstavby alebo prestavby dokončenej stavby
- údržby tuzemskej nehnuteľnosti,
- splatenia iného úveru, ktorý bol použitý na vyššie uvedené účely
Podmienky získania hypotekárneho úveru
Žiadateľ by mal spĺňať nasledovné kritériá, ak chce od banky žiadať hypotekárny úver:
- slovenské občianstvo a trvalý pobyt v Slovenskej republike
- cudzinec s trvalým pobytom v Slovenskej republike
- aspoň jeden zo žiadateľov je občanom krajiny, ktorá je členom EU
Hypotekárny úver je zabezpečený nehnuteľnosťou
Každá banka predtým, ako poskytne úver, sa potrebuje zabezpečiť pre prípad, že by dlžník prestal úver splácať. Hypotekárny úver sa preto zabezpečuje v prvom rade založením nehnuteľnosti k tuzemskej kupovanej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosti vo vlastníctve tretej osoby. V prípade, že by dlžník svoj úver nesplácal, má banka na základe záložného práva možnosť vyrovnať úver predajom nehnuteľnosti.
Zákon povoľuje bankám poskytovať hypotekárne úvery len do výšky 70% z hodnoty nehnuteľnosti, banky preto vytvorili nový finančný nástroj - tzv. spotrebné účelové úvery. Sú to kombinácie hypotekárnych úverov a spotrebných úverov, pričom úročenie a splatnosť sú zvyčajne rovnaké.
V súčasnosti banky deklarujú ochotu poskytovať takéto spotrebné účelové úvery do výšky 100% hodnoty založenej nehnuteľnosti, v praxi sa však často stáva, že žiadateľ získa iba 85 – 95% tejto hodnoty.
Hodnota nehnuteľnosti sa pritom neurčuje na základe predajnej ceny, ako sa mnoho klientov domnieva, ale na základe znaleckého posudku nehnuteľnosti.
Pri hypotekárnom úvere banka takmer vždy požaduje vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti (= viazanie poisteného plnenia v jej prospech). Žiadatelia si ho môžu vybaviť sami alebo im ho sprostredkuje banka. Často sa stáva, že banka navrhne len samotné poistenie nehnuteľnosti a na poistenie domácnosti sa pozabudne. Rovnako ako aj na poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré je možné nanajvýš odporúčať. Ak by totiž klient napríklad nechtiac vytopil svojich susedov, alebo by sa od neho rozšíril požiar do okolitých bytov, poistenie bez tohto pripoistenia by mu túto škodu nevynahradilo.
Úročenie úveru a jeho fixácia
Úroková sadzba môže byť:
- variabilná úroková sadzba - t.j. bez fixácie
- fixná úroková sadzba - s fixáciou na 1,2,3,5,10 rokov
Hypotekárne úvery a spotrebné účelové úvery na bývanie majú úročenie, ktoré môže byť fixované na určité obdobie. Znamená to, že počas fixačného obdobia sa úrok a ani splátka nemenia. Po uplynutí fixácie môže banka úrok zmeniť – či už kvôli zmenám medzibankových sadzieb alebo aj podľa toho, či klient svoj úver spláca riadne a načas.
Vo všeobecnosti je možné nájsť dve protichodné výhody fixácie:
- pri krátkodobej fixácii alebo úvere bez fixácie môže banka meniť úrokovú sadzbu veľmi často (napr. každé 3 mesiace). Znamená to, že klientovi pri stúpnutí úrokových sadzieb na trhu úrok takisto okamžite vzrastie, avšak pri poklesoch na trhu okamžite klesá aj jeho úrok. Týmto spôsobom získava z dlhodobého hľadiska „zlatú strednú“, tj. priemernú úrokovú sadzbu.
- pri dlhodobejšej fixácii (najčastejšie na 3 alebo 5 rokov) klient predovšetkým získava istotu, že sa mu počas tohto obdobia nezmení mesačná splátka. Nemôže ho prekvapiť náhle zvýšenie splátky úveru a môže si tak lepšie plánovať svoje budúce výdavky.
